확정일자란?
확정일자는 문서 또는 계약에 도장을 찍은 날짜를 말합니다. 이 도장은 공증기관이나 관련 기관에서 주어지는 것으로, 해당 날짜에 문서나 계약이 존재하고 있었다는 것을 증명하는 역할을 합니다.
확정일자는 일반적으로 공증사무소, 법원, 등기소, 동사무소 등에서 사용됩니다. 주택을 임대할 때 주택임대차계약을 체결하거나, 부동산 거래 시 계약서에 도장을 찍어주는 등의 상황에서 사용될 수 있습니다.
확정일자는 주택의 임대차계약 체결일이나 부동산 거래의 계약일을 확인하기 위해 중요한 역할을 합니다. 또한, 이를 통해 전입신고 등과 같이 제3자와의 관계에서 완전한 증거력을 갖는 데이터로 사용될 수 있습니다.
즉, 공증기관이나 관련 기관에서 주어진 확정일자는 해당 문서나 계약이 해당 날짜에 존재하고 있었음을 증명하는 중요한 정보로서 활용됩니다.
온라인 확정일자 신청하는 방법
확정일자 받는법
확정일자 받는법은 다음과 같습니다:
읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소 방문
임차인은 주택임대차계약서 원본과 본인을 확인할 수 있는 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권, 외국인등록증 등)을 소지한 상태로 해당 임차주택이 위치한 지역의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소를 방문합니다. 거기에서 신분증과 함께 주택임대차계약서 원본을 제시하면, 그곳에서 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
정보처리시스템을 이용하는 경우
일부 지역에서는 주택임대차계약을 전자적으로 체결할 수 있는 정보처리시스템을 운영하고 있습니다. 임차인은 해당 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 이 경우에도 임차인은 주택임대차계약서 원본을 보유하고 있어야 합니다. 확정일자 부여 신청은 정보처리시스템을 운영하는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에 방문하여 신청합니다.
위의 방법 중 적절한 방법을 선택하여 임차인은 확정일자를 받을 수 있습니다. 확정일자를 받으면 임대차계약에 대한 권리와 보호가 강화되며, 보증금을 빼돌리거나 이사 이후에도 일어날 수 있는 문제에 대비할 수 있습니다.
확정일자 효력
확정일자는 임차인이 임대차 계약서에 확정일자를 받아두면, 임대인이 집을 담보로 을 받거나 경매에 넘길 경우에도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 확정일자는 주민센터나 인터넷 등기소에서 받을 수 있습니다.
확정일자의 효력은 다음과 같습니다.
* 임대인이 집을 담보로 을 받거나 경매에 넘길 경우에도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
* 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 법원에서 보증금을 강제집행할 수 있습니다.
* 임대인이 보증금을 돌려주지 않아도 세입자는 전입신고와 확정일자를 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다.
따라서, 전세나 월세를 살 때는 반드시 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.
확정일자 FAQ
Q1: 주택임대차계약서에 공란이 있는 경우 어떻게 처리해야 하나요?
A1: 주택임대차계약서에 공란이 있는 경우, 해당 부분을 지우고 문서작성인이 날인한 후에 확정일자를 부여해야 합니다. 이는 업무처리규칙(안) 제3조 제2항에 명시된 내용입니다. 공란에 일방적으로 기록하는 경우에는 확정일자를 부여하여야 하며, 이는 빈란에 대한 처리를 위한 조치입니다.
Q2: 전세보증금 인상 후 영수증에 확정일자를 받으면 우선변제 효력이 있는지요?
A2: 전세보증금 증액분에 대해서는 재계약서를 작성하고, 해당 재계약서에 확정일자를 받은 경우에만 우선변제 효력이 발생합니다. 따라서, 영수증에 받은 확정일자에 대해서는 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없다고 보는 것이 일반적입니다.
Q3: 영세점포에 소액의 보증금을 걸고 임차한 경우에도 계약서에 확정일자를 받으면 보호를 받을 수 있을까요?
A3: 영세점포나 사무실 임대차는 주거를 전제로 한 임대차가 아니므로, 보증금의 과다에 관계없이 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없습니다. 그러나, 주택의 일부를 개조하여 구멍가게를 하는 건물을 임차한 경우에는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 상황에 따라 법적 규정을 확인하는 것이 중요합니다.
Q4: 주택임대차계약서 확정일자를 읍·면·동·출장소에서 받을 수 있나요?
A4: 예, 읍·면·동·출장소(행정복지센터)에서도 주택임대차계약서에 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 또한, 등기소나 공증인 사무소에서도 이전과 같이 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
Q5: 확정일자를 받은 임차인의 권리와 법적 효과는 무엇인가요?
A5: 확정일자를 받은 임차인은 주택임대차보호법 제3조의2에 따라 임차보증금의 우선 변제권을 획득합니다. 이는 주택의 경매 등 법적 절차에서 후순위 권리자나 채권자보다 임차인이 임차보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.
